温州地王的自救：股东分房销售模式遭质疑
诡异的是，在豪宅交易低迷状况下，该楼盘在短短10天内几乎被认购一空；与此同时，该楼盘的外加价房源已在市场盛行。于是，有人质疑地王采取“股东分房”销售。
该楼盘开发商温州置信房地产开发有限公司（下称“置信房产”）董事姚汝林日前对《第一财经日报》表示，该项目以成本价销售，即楼面地价加上造价，只损失了一些财务成本。
这意味着，全国为之侧目的“地王”项目，面临“亏损销售”的尴尬境地。
“地王”诞生
2010年10月，国家“限购令”等政策已经出台，然而温州宅地拍卖市场依然高歌猛进，楼面价超过2万元/平方米的地块比比皆是。
出让前夕，原温州师范学院操场地块，成为温州“新地王”在业界看来已无悬念。
2010年11月29日15时，该地块“拍卖会”正式开始。
起拍价19.5亿元，开发商们每轮超过1亿元的报价，让人咋舌。当价格飙升至31.1亿时，除了置信房产和浙江中通外，其他开发商已基本退出竞拍。
在这场一个多小时，33轮充满火药味的竞标中，置信房产最终以折合楼面价37020元/㎡的高价夺得原温师院操场地块，成为温州宅地新一任“地王”，同时刷新当年9月上海浦东黄浦江沿岸一地块35490元/㎡的楼面价，成为全国新“地王”。
温师院操场地块用途为住宅用地、批发零售用地，总占地面积38880㎡，建筑面积100000㎡。当时有业界人士预测，该地块较适合建成豪华小高层、高层公寓，成本价在5万元/㎡以上，预计销售价在7万元/㎡以上。
支撑该“地王”的理由“名目繁多”：“市区黄金地段”，“医院、学校、商厦等配套成熟”，“周边一些品质较好楼盘的二手房，在售单价已在4万/㎡以上”。与此同时，当时温州一些豪宅的最高房价已飙升至七八万元/㎡。
一位温州房产中介资深人士当时分析，该地块拍出高价，一是受通货膨胀影响，温州雄厚的民间资本找不到投资出路，只能投入到房地产业；二是当年供地迟缓，且多年来温州城区宅地供应严重不足，平均每年只有500亩。
按规定，置信房产在竞得后1个月内缴纳竞得价款的50%，6个月内全额缴清竞得价款。此时，有人怀疑该公司付款能力。对此姚汝林表示，首期土地款提前半个月缴纳，尾款提前十天付清，“没有一分钱的银行贷款。”
民企“飙地”
迄今为止，温州原温师院操场地块，仍是全国“地王”。但夺得该“地王”的置信房产此前并不算知名，在温州开发经验也只有十余年。
置信房产官方网站显示，公司成立于2002年，注册资本1.2亿元，总部位于温州，是集房地产开发、项目投资、经营建筑机械、设备租赁、建筑材料、建筑装修为一体的综合性公司，2007年11月经浙江省建设厅核定为房地产开发二级资质企业。
究其背后，则有众多民营企业和社会资本的蜂拥参与。
一位知情人士向本报记者透露，置信房产“大股东”有十余家当地知名民营企业，所涉行业包括鞋革、服装、眼镜、打火机、箱包等传统制造业，在当地均有一定知名度。此外，还有诸多来自实体企业和社会资本的“小股东”，“股东七八十人肯定是有的。股东背后还有几层、多少股东尚不而知”。
在温州，民企抱团投资开发房地产并非只有置信房产一家。
2010年，由当地锁具、汽摩配、服饰、眼镜、电子、鞋业等大型行业企业组建的瓯联控股集团，被质疑涉足房地产开发。当年7月，温州原蔬菜批发市场3-1地块出让，浙江中梁置业有限公司以每平方米楼面价2.8万元夺标。一位温州大型房产中介负责人透露实际控制人可能是瓯联控股集团。
去年7月，一份中国人民银行温州市中心支行监测报告显示：温州约20%的民间借贷资金最终流向房地产市场。据保守估计，温州直接或间接进入房地产市场的信贷资金至少占贷款总量的1/3，而且50%以上的贷款以房地产作为抵押保全品。
在实业资本等因素助推下，温州房价竟然超过北京、上海、广州等一线城市，跃居全国前列。
股东分房？
与2009年央企、国企主导的“地王潮”不同，2010年温州这轮“地王潮”，在资金来源构成上更多为民营企业。但与那些“先知先觉”的大型企业不同，置信原墅这些民企地王最终折戟而归。
置信房产拿到“地王”不久，有史以来最严厉的房地产调控开始显现，“温州版限购令”应运而生，楼市随之逆转。去年的温州民间借贷危机更是直接或间接加剧了一些房企的资金压力。
面对低迷市场，温州一些在售豪宅纷纷降价，一些高地价地块迟迟未开盘。温州哥伦布房产营销有限公司商业地产部主管谢国华说，目前温州房价已大幅下降，一手房价格比2010年底最高峰时下降了30%~40%，普通二手房价格也下降了20%左右。
在市场“急剧变化”中，今年以来，有关置信房产的谣言开始甚嚣尘上，比如19亿元转让原温师院地块、拖欠银行贷款、董事长赌博输钱跑路等。置信房产另一个市区楼盘打出“买房送奔驰”销售广告。
尽管谣言缠身，置信原墅还是于2011年8月开工建设，如今该楼盘正在忙碌建设中，一些多层接近结顶。
5月28日，置信原墅低调开盘，共554套住宅，销售均价为57230元/㎡，最低楼价为35500元/㎡，最高为80600元/㎡。其中占了一定数量的小套型均价约为4.5万元/㎡。
自2011年以来，温州一些豪宅多次降价销售，但效果并不明显。姚汝林说，包括万科、万达、绿城等项目在温州的销售状况都不是很好。
但出乎意料的是，置信原墅认购却“非常火爆”。
7日中午，本报记者在其展示中心看到，绝大部分房源已被认购，所剩房源不到20余套。该楼盘销售人员说，一次性付款8折优惠，按揭8.5折优惠。这意味着，一次性付款售完该楼盘，销售均价约为45784元/㎡，按揭方式售完该楼盘，销售均价为48645.5元/㎡，均低于之前业界预测的每平方米成本价5万元底线。
值得关注的是，在8日签订正式销售合同前，置信原墅“二手房”交易已经盛行。
“都是股东拿出来，放在我们这里卖的。”温州平安易居中介人士潘先生说，8幢12层共177平方米套房，股东愿意在开发商价格上，加价25万元予以转让。“高的要加50万元。”“他们之前投钱进去，现在拿到房子后，加点钱卖掉，也就赚一点利息钱。”
与2010年温州一些豪宅外加价两三百万元相比，此次置信原墅外加价几十万元可谓“底价抛售”。
据了解，在未签订合同之前，认购人如成功转让或加价转让其房源，只要在开发商处变更名字即可。一旦签订合同，就要在房管部门备案登记，此后如想转让房子，就得按二手房交易论处，必然会造成交易成本上升，这显然是那些急于套现的认购人不愿看到的。
一位知情人士透露，在豪宅成交低迷下，置信原墅诸多股东做好了“股东变房东”的准备，然后再通过二手房市场进行销售，赚取利润空间。
姚汝林表示，置信原墅之所以采取成本价销售，是为了更好地回笼资金，为后续拿地提供更好的发展空间。同时，姚汝林否认置信原墅“股东分房”说法，他认为，楼盘采取公开方式销售，股东等任何人买房一律都得交款，至于股东在二手房市场转售房子，那是购房人自己的选择。
