刚需当道大半年 杭州突迎高总价房“井喷”季
产品说明会扎堆
300万—800万元新房成主角
“双休日要请某老师做主持人，最好提前几周预约。”昨天，在杭州某楼盘的产品说明会上，与会者中出现了不少房地产同行的身影。他们除了调研市场，还肩负一个任务：为数周后本楼盘的产品说明会考察场地、主持人和活动机构。显然，大家的档期都排得很满，似乎所有楼盘都约定好了要开盘似的。
据预计，9月份杭州将有58个楼盘将有新房源开盘。新开楼盘除了数量惊人之外，还有一个备受关注的特点：总价300万—800万元的房源占了很大比例。在以“刚需”为基调的2012年楼市，这是非常罕见的现象。
其中，最先开盘的可能会是桥西名城公馆的249方楼王。该楼幢为点式楼，所有户型均为249方边套，是名城公馆内除排屋外最高端的房源。虽然毛坯单价不算太高，但6房2厅的庞大尺度仍然将总价拉升至500万元以上。上周，名城公馆249方楼王的样板房已经开放，近日也已开始认筹。
号称“绿城最好90方”的西溪诚园9月1日在黄龙饭店举行了产品说明会。本周末开盘几乎已成定局。据悉申报的精装修价格将在34000元/平方米左右。算下来，每套房子的总价都要超过300万元。
在武林广场，首次开盘的新华园无疑最为引人注目。在昨日的产品说明会上，西子房产总经理朱燕萍宣布均价为“4万元左右”。由于此次新华园推出的是147方和196方两种毛坯户型，这意味着套均总价在500万—800万元之间。紧邻西湖文化广场的大家·武林府，也将在9月中上旬推出两幢精装修小户型“武林府5号”，均价在4万元/平方米上下，户型面积从55—170平方米不等，套均总价在200万—700万元之间。
在城西，和家园的御园·阅山180与大华·西溪风情六期的平层官邸形成正面竞争。阅山180的户型面积在160—200方之间，精装修套均总价约在400万—500多万元之间；西溪风情六期的户型面积在220—260方之间，毛坯套均总价在300万—500万元之间。另外，预计9月开盘的九龙仓·碧玺和滨江·凯旋门，套均总价也都超过350万元。
是改善需求爆发
还是房产税传言的连锁反应？
有趣的是，尽管这些楼盘看起来价格不低，但大多蓄客良好，有些楼盘甚至相当火爆。比如，绿城工作人员透露，西溪诚园5期首批房源的边套户型已经基本落位。还有传言称，滨江·凯旋门目前4楼以上的房源已经定不到了。即使是产品有点小众的武林府5号，最热门的69方户型也出现多位意向客户轮候一套房源的情况。即便撇开某些传言的夸张成分，许多高价房源蓄客不错仍是不争的事实。毕竟，如果没有足够的意向客户支撑，这些楼盘不会贸然开盘。
这是不是意味着一直被压抑的改善需求又将爆发了呢？
从市场周期上分析，本轮调控已持续两年，被一再压抑的改善需求确实已经到了某个释放的临界点。毕竟，无论市场如何波诡云谲，人们改善居住条件的欲望没有消失，有消费实力的买家最终还是会在住宅市场上出手。当然，由于市场整体价格水平下降，大半原本定位豪宅的项目又改为毛坯销售，使得买得起这些高价楼盘的潜在客户大增，也间接催热了目前的深度改善市场。
近期，杭州将成为房产税试点城市的传言甚嚣尘上，开发商们普遍看不清未来的市场，加快出货是最安全的举动。因此，无论是延期开盘多时的项目，还是施工节点正好接近的项目，都希望赶在“金九银十”到来之际“赢在起跑线上”。由于传言的房产税版本是“不向存量房征收”，所以一些购房者也加紧下单大户型住宅，以防将来被征收高额房产税。
由于高单价的楼盘扎堆开盘，短期内必然迅速拉高杭州住宅成交均价，据说目前有关部门正在控制高价楼盘领取预售证的节点。一些楼盘的蓄客已是箭在弦上，对能不能领出预售证却是心里没底，显得非常焦急。
房产评论员裘维维表示：这批高价楼盘的去化率不是问题，首期开盘肯定会把数据做得很漂亮。但楼盘的后续去化会成问题，开发商面临的将是越来越少的现金流和经济的不乐观。在她看来，一个楼盘能否持续稳定地畅销，还是“贵在坚持”，在有限的价格区间里做凤毛麟角的产品，市场会认可；等到了现房准现房甚至二手市场，价值更会显现，毕竟房子还是用来住的。反之，定位的摇摆不定，迎来的也是摇摆不定的客户。
