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工业大道17年地价涨38倍 看广州旧厂变升值热土

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热度842票  浏览294次 时间:2015年10月28日 11:00

在众多的工厂用地改造中,工业大道是不得不说的典型代表。从1998年恒大地产在工业大道通过招拍挂获得土地开始算起,17年的发展历程,这里的土地价格涨了38倍!以管窥豹,从2014年至今,广州土地市场,旧城改造地块仍然是最大亮点。在总价、单价分别排名前十的地块中,旧城改造地块占九成左右,广钢新城、华美牛奶厂、广纸新城等旧改地块成为主力。

时下炙手可热的金融城、广钢新城,未来的广船、广纸新城,抑或是未来的黄埔临港新城等,都可见证广州旧改厂的发展历程。1993年,富力地产第一个大手笔,是一块无人问津的化工厂地皮,这也是富力的第一个小区项目——富力新居。从1997年到2000年短短几年时间,富力在广州完成了将近10个“旧改”项目,而富力地产所干掉的烟囱至少有二十来个。业界戏言,广州市每一根释放污染气体的烟囱倒下,背后都有富力。

随着广州“退二进三”工作的持续推进,广州造纸厂、广州水泥厂、广州氮肥厂、广州钢铁厂、南方钢铁厂、员村热电厂、昊天化工等重量级工业企业均已从市中心迁移出去。2013年以来,广州一直推进旧城改造,其中在工业地块改造方面,去年至今列入总量并已经进行改造的有300多公顷。今年,303家污染工厂会全部迁出市区,那些曾经的旧工厂所占土地现今则是城市中心区域寸土寸金的资源。

改造典型案例 昨日厂房今日“地王”

案例一,天河华美牛奶厂。2014年天河华美牛奶厂7幅地块成功出让,折合成交楼面地价为1.2万-1.69万元/平方米。多年前,这里还是前不着村后不着店的荒蛮之地。随着天河土地的越来越少,随着旁边的科学城成了楼市热门区域,牛奶厂也终于成了中心区、热门地段,一个个明星房企来了,在这里组成全明星阵容。

有业内人士已经说了,今明年内,牛奶厂地块就会热起来了。对于牛奶厂地块的项目,广州业内人士表示单价“卖3万元无压力”。作为牛奶厂地块第一炮的龙湖首开·天宸原著,今年国庆期间开放销售中心和示范区,吸引了约3000名消费者的到场,由此可见该板块的热度。

案例二,广钢。作为曾为广州经济与发展立下汗马功劳的广钢,如今到了华丽转身的时刻。1988年,芳村花地湾地块拍卖,楼面地价只是218元/平方米;2010年推出的原高尔夫球场用地,是芳村第二次大规模土地出让,楼面地价涨至7000多元/平方米,吸引了保利、中国铁建、路劲、邦华等知名房企进驻;2014年2月21日,广钢新城首批共5宗地块成功出让,以155亿元及配建38万平方米保障房成交。其中中海地产成功斩获三宗地块,华发和金融街各获一宗。

“十一”过后,广州楼市热门置业板块热度不减,其中之一就是荔湾广钢新城。9月19日广钢首盘中海花湾壹号开盘之后,成交量十分可观。目前广钢除中海花湾壹号之外,还有金融街融穗华府、葛洲坝保利曼城、华发中央公园多个项目陆续动工,广钢新城愈加热闹。不得不提到的是,改造完成后,广钢新城将与广纸片区、广州造船厂旧址隔江相望,形成广州最具投资价值板块。

案例三,广纸。广纸片区位于海珠区西部,东至工业大道、西邻珠江、南到石岗路、北至鹤洞桥,面积约2.45平方公里。广纸片区现状包括20个旧厂和5个自然村,用地权属复杂。与广钢新城隔江相望;距海珠生态城起步区5公里;距珠江新城12公里;距广州老城区7公里。这里坐拥黄金滨水岸线,是典型“见江不亲水”的工业岸线、土地利用效率不高。

9月23日,广纸片区拍卖两宗地,引得保利、越秀、招商、金融街、雅居乐、葛洲坝等知名房企抢夺。经过31轮的激烈竞投,地块一AH050906地块被雅居乐以最高限价147068万元、配建11700平方米安置房夺得,地块二AH051025地块被金融街以最高限价227632万元、配建20700平方米安置房摘取。除去配建面积,不算安置房建设成本,两宗地块楼面地价分别达到23186元/平方米和26217元/平方米。

牛奶厂VS广钢VS广纸 地块与配套谁更优?

从地价分析。三个板块皆属于广州中心六区之内,拍地楼面价均已过万。按盈利算,若建造成本在一定的情况下,地价成本即成为影响该板块房价最重要因素。牛奶厂板块的地价是最低的,换而言之未来该区域的楼盘只要定价合理的情况下,上涨的空间理应是最大的。而一江之隔的广纸与广钢,对比则更有意义。

据小编了解,广纸周边的区域房价,稍好的小区二手楼价格在2.3万至2.8万/平左右,合富辉煌首席市场分析师黎文江接受媒体采访时表示,预计广纸房价未来会破5万元/平。而在广纸板块对面,位于广钢新城内的中海花湾壹号售价在2.8万至3.2万元/平,据开发商统计,开盘当日去化七成多。从9月广纸卖地时遭“疯抢”的情况看,发展商愿意在广纸高价拿地。

从周边配套分析。未来将配套普通高中9所、小学16所、幼儿园21所,2座综合医院,8个肉菜市场,4个群众性体育运动场地,影剧院、文化馆、文化站、文化室各1个。

广纸新城坐享醇熟老海珠生活配套,社区内有多个公交车站点及多条公车线路穿行;广佛线二期在广纸路的站点——地铁燕岗站,D出入口及风亭都已建好,预计今年年底开通。而广钢新城实际上是依托芳村规划的“两轴、五片、多廊道、多节点”的建设结构,目前现有的配套缺失严重,规划建设周期较长。

小编认为,这些旧厂改造都受到开发商青睐及政府政策支持,这样的规划配置加上政府唱主角,再加上广州CBD不断外延,板块内房价一涨再涨属正常趋势,投资潜力让人期待。

TAG: 工业 广州 恒大地产 新城 牛奶
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